O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Terceira Turma, em decisão unânime proferida em 05 de novembro de 2025, julgou o Recurso Especial nº 2220656 – RJ, que tratou do encerramento de contrato de locação não residencial e da responsabilidade dos fiadores em situações em que o locador recusa injustificadamente o recebimento das chaves do imóvel.
A decisão é de grande importância para aqueles que figuram como locatárias de imóveis comerciais, bem como para pessoas físicas ou jurídicas que são fiadoras em contratos de locação, à medida que consolidou o entendimento de que o encerramento do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado constitui direito potestativo do locatário — ou seja, um direito que pode ser exercido unilateralmente, sem necessidade de concordância do locador.
O STJ reafirmou que o locatário possui o direito de encerrar o contrato de locação não residencial a qualquer momento, mediante a entrega das chaves, sendo este um direito que não pode ser impedido pelo locador que não pode condicionar o recebimento das chaves à aceitação de termos de vistoria ou à resolução de supostos danos no imóvel. Eventuais prejuízos alegados devem ser discutidos em ação judicial própria.
A decisão estabeleceu que o fiador não pode ser responsabilizado por aluguéis e encargos decorrentes de ato do locador que indevidamente condiciona a entrega das chaves, especialmente quando houve a efetiva desocupação do imóvel e a tempestiva notificação. Caso o locador recuse injustificadamente o recebimento das chaves, o locatário pode ajuizar ação de consignação de chaves para formalizar a devolução do imóvel.
A decisão traz maior segurança jurídica, ao permitir o encerramento de contratos de locação com previsibilidade e sem a imposição de condições abusivas por parte de locadores. Para fiadores, a decisão representa uma importante limitação de sua responsabilidade, evitando que sejam cobrados por valores decorrentes de abusos praticados pelo locador. Do ponto de vista financeiro, isso pode significar economia substancial, uma vez que aluguéis comerciais costumam ter valores expressivos e a responsabilidade do fiador, quando indevidamente estendida, pode gerar passivos consideráveis.
Diante da complexidade das relações locatícias e das particularidades de cada contrato, recomendamos fortemente a consulta a um advogado especialista em direito imobiliário e contratos antes de adotar medidas relacionadas ao encerramento de contratos de locação ou à garantia fidejussória. O acompanhamento profissional é essencial para garantir que os procedimentos sejam realizados de forma correta e que os direitos de locatários e fiadores sejam adequadamente protegidos.
